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        物業有權限制業主封閉陽臺嗎?
        作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2021/12/17 16:56:02  點擊:527

        在一些新建小區

        物業公司出于對小區樓宇

        外立面統一、美觀的考慮

        往往會通過《管理規約》《裝修協議》等形式

        限制業主封閉陽臺

        那么

        物業這樣做對嗎?

        物業是否有權限制業主封閉陽臺?



        封閉陽臺有什么優勢及弊端?


        封閉陽臺的優勢:


        1、安全。封陽臺后,房屋又多了一層保護,在社會治安達不到夜不閉戶水平時,多一層保護,就給犯罪分子設置了一道障礙,能夠起到防范的作用。


        2、衛生。陽臺封閉后,多了一層阻擋灰塵的窗戶,有利于阻擋風沙、灰塵、雨水的侵襲,室內的衛生狀況優于未封陽臺的房間。


        3、開闊了設計思路。陽臺封閉后,同室內空間可以通過拆除門連窗后連為一體,有利于在設計時統籌考慮,特別是在不規則房間的設計中,應采取封陽臺的形式,對不規則空間進行總體的設計!


        4、擴大使用范圍。在居住條件比較緊張的情況下,封閉后的陽臺可以作為寫字讀書、物品儲存、健身鍛煉的空間,也可作為居住的空間。比未封陽臺時利用的形式更為多樣,增加了居室的使用面積。

         

        封閉陽臺的弊端:


        1、影響紫外線照入室內。陽臺應是人們直接承受陽光的場所,人們在陽臺上可以進行日光浴,晾曬衣物等;通過陽光照射,可以增加人體內的維生素D,有利于骨骼的正常發育和健康,防止嬰幼兒患軟骨病。陽光里的紫外線,能將衣物、被褥里面的各種細菌、病毒(例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾桿菌、破傷風桿菌等)殺死。如果用窗戶將陽臺包封起來,將影響紫外線照入室內。據研究,一層清潔的窗玻璃,就可將60-65%的紫外線反射和吸收。


        包封陽臺后,陽臺和居室兩層窗玻璃,將會阻擋大部分紫外線進入室內。此外,陽臺包封的窗玻璃外邊不易擦拭,沾滿灰塵的窗玻璃就會遮擋住更多的陽光和紫外線,妨礙了居室的日照和滅菌消毒。所以包封陽臺,實際上喪失了陽臺的使用功能和設置的意義。


        2、會造成室內通風不暢,房間里的污濁空氣(包括人呼吸產生的二氧化碳、烹調產生的油煙、吸煙產生的煙霧等),空氣中的細菌、病毒以及室內的飄塵等,均不易排出,也不易進入室內,結果室內會有種種異味,長時間在這樣的環境中,不僅會頭昏、腦脹,還容易使人體的抵抗力下降,易患呼吸道傳染病或其他疾病。


        3、陽臺使用功能受到限制。樓房之所以設陽臺,是為了讓居住在樓房中的人有室外活動的場所,增加與大自然接觸的機會,避免長期居住在樓房中,因寂寞而產生心理上的障礙。如果將陽臺封閉起來,成為放置物品的貯藏室,陽臺的使用功能也就消失了。


        4、容易發生危險、意外。很多家庭還不了解,陽臺與房屋本身結構受力不同。目前大多數陽臺均采用懸臂結構(外挑式),設計時未考慮其他特殊荷載的影響,承載能力有限。如果將陽臺封閉后,當貯藏室或居室使用,放置重物,使負荷超過承受標準,很容易發生危險、意外。


        5、陽臺綠化是城市立體綠化的一個重要組成部分。利用咫尺陽臺,可養花、種草,美化自己和住宅區的環境,工前飯后觀賞一番,賞心悅目,對于休息和心理產生有益的影響。如果封閉陽臺,會使城市的立體綠化大為遜色。所以,現代城市居民要有城市環境意識,對陽臺以不封閉為好。

         

        封閉陽臺惹出的官司


        朱女士是南通天安花園小區的一名普通業主,入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺!胺块苓^窄,一下雨陽臺就有積水。另外,我的房子靠著馬路,噪音大、灰塵多,對我的生活質量影響不小!敝炫空f,為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺。


        然而即使是無框陽臺,也讓她和物業的矛盾鬧到了不可調和的地步。物業拿出了朱女士在領取鑰匙時簽訂的《天安花園物業管理公約》和《補充協議》!堆a充協議》第六條明確約定:“本小區統一不得封閉陽臺、改變立面”。而且,在朱女士與開發商簽訂的購房合同上也寫著:“不得擅自封閉陽臺”。


        朱女士承認自己在合同上簽過字,但是她也有想不通的地方:“房子是我買的,我在自己家陽臺上安裝,怎么就不行了呢?”


        “你作為業主對陽臺有支配權,但不代表你有任意使用的權利,陽臺從設計到交付,都是不封閉的,這符合國家規范和陽臺的功能,能夠滿足業主的需要!蔽飿I方面解釋說,“陽臺的主要功能是提供晾曬等,你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能,是對使用陽臺權利的擴大!


        在物業看來,白紙黑字的合同,還有朱女士的親筆簽名,這還有什么好說的?由于朱女士拒絕拆掉陽臺,物業以違約為由將她告上了法院,要求將陽臺恢復原狀、確認《補充協議》條款的合法有效。


        三個要點判決物業敗訴


        此案經過兩審,法院均判決物業敗訴。在三個判決要點上,法院將道理說得非常透徹。


        要點一:格式條款不能限制“物權”


        朱女士是這套房子的所有權人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分,在構造和使用上均具有獨立性,應確定為房屋的專有部分,朱女士享有專有所有權!堆a充協議》以格式條款禁止封閉陽臺,排除了對方的主要權利,根據《合同法》規定,應屬無效。封閉陽臺本是業主行使“物權”范圍內的行為,而物業公司以位階較低的物業管理權以未經協商的格式條款排除了業主位階更高的“物權”,導致雙方權利義務的失衡。


        要點二:封閉陽臺沒損害他人利益


        朱女士封閉陽臺符合行使“物權”的正當性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺,采用的方法已經顧及小區環境的整體美觀,而且沒有損害小區其他業主的合法權益,其目的、方式和結果正當,不屬于法律法規禁止業主從事的行為。


        要點三:物權高于“整體美觀”


        業主基于“物權”而享有的居住利益應得到優先保護。建筑物和小區外部美觀、整體風貌的保護也屬法理和通常意義上的正當利益,理應得到維護。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下,業主因“物權”而享有的居住利益比建筑物和小區整體美觀這樣的表層利益等次更高,也更為重大,應得到優先保護。


        利益博弈讓業主能裝封閉陽臺


        資深法官認為,當今社會利益主體多元化趨勢日趨明顯,社會主體的權利沖突也日益加劇,法官在裁判時必須考慮審判結果對于權利保護、社會效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當事人、小區和社會等各方利益的一場博弈。


        朱女士對陽臺加以封閉,不可避免地改變了房屋部分立面外觀,對建筑和小區的整體和諧造成一定影響,但物業公司在沒有合法依據情況下不能限制朱女士封閉陽臺。


        在目前法律沒有明確規定的情況下,物業公司對建筑物區分所有權中專有部分的物業管理,主要責任是監督,是否封閉陽臺是業主的權利,物業服務合同不應進行約定。


        所以,對未向外側擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為,應認定是未侵犯其他業主利益的正當行為。本案約定業主不得封閉陽臺的內容不合理,也沒有法律依據,故法院對物業公司要求業主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。


        來源:網絡

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